农村信用社房贷是怎么回事？农村信用社房贷和一般贷款有什么差异和相同之处呢？看看山东省农村信用社房贷业务介绍。

一、业务简介

农民住房贷款是指农村信用社向辖内农村居民发放的用于建设、购买居住用房的人民币贷款，主要包括自建房贷款（含危房改造贷款）、村民公寓贷款、商品房贷款和二手房贷款。主要贷款对象为与农村信用社业务往来密切，经营状况和信用记录良好，有住房贷款需求的农户。农民住房贷款实行“单独评级、单独授信、专款专用、灵活借还”的原则。

二、申请农民住房贷款应满足的条件

（一）农民住房贷款的对象必须为具有完全民事行为能力的农村居民，同时具备下列条件：

1、年龄不小于18周岁，不超过55周岁（加贷款期限）；

2、借款人的户口或所建、所购住房在县（市、区）联社、农村合作银行、农村商业银行（以下简称县级联社）服务辖区内；

3、有合法的经济来源，收入高于当地农民平均水平，具备按期偿还贷款本息的能力；

4、建房或购房的自有资金（包括已投入的建房资金）在总价款的40%（含）以上，并将自有资金存入在信用社开立的个人结算账户；

5、借款人为信用户，无不良信用记录；

6、能够提供合法、有效的担保；

7、信用社规定的其他条件。

（二）所建或所购住房应满足以下条件：

1、新建住房必须有村集体宅基地使用权证明；

2、村民公寓住房必须主体结构已封顶，商品房符合《山东省农村信用社个人住房贷款管理暂行办法》规定的要求；

3、所购住房为二手房的，其已使用年限不得超过15年，权属证明齐全，且房屋结构质量状况良好。

（三）担保应满足的条件：

农民住房贷款可采取抵押、质押和保证（包括一户多保、联户联保、大联保体等）担保方式，且符合农户贷款对担保条件的要求。购买商品房的需以所购买的住房作抵押担保。 对于投资额较大的住房（如别墅等），信用社、村委会、借款人三方需签订协议，约定在借款人不能归还贷款时，由村委协助对住房进行处置，信用社对处置价款优先受偿。

三、农民住房贷款的办理程序

农民住房贷款操作流程：借款申请→贷款调查（确定信用等级、授信额度、期限和利率）→贷款审查→贷款审议与审批→贷款发放→贷后检查→贷款收回。

（一）借款申请。借款人向信用社提交书面申请书，并根据信用社的要求提供相应资料，具体包括：

（1）借款人和财产共有人合法有效的身份证明原件及复印件；

（2）自建房的提供村集体宅基地使用权证明原件及复印件；

（3）购买住房的提供买卖双方的购房合同或协议；

（4）所购房产为二手商品房的，提供房产权属证明原件及复印件、房屋共有人出具的同意出售房屋的证明；

（5）所购房产为二手农村住房的，提供村集体宅基地使用权证明原件及复印件、村集体宅基地使用权转让协议、房屋共有人出具的同意出售房屋的证明；

（6）在信用社开立账户，存入总投资40%以上资金的证明，资金已投入使用的，建房的提供购买建房材料的证明，购房的提供预付款证明；

（7）共同还款人签署的共同还款确认书；

（8）贷款担保资料。包括：

a、保证人为自然人的，提供保证人身份证原件及复印件；

b、保证人为非自然人的，按照《山东省农村信用社企业流动资金贷款暂行办法》的相关要求提供相关资料；

c、抵押物权属证明原件及其他相关资料；

d、用于质押的权利凭证原件（包括单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等）；

（9）信用社要求提供的其他资料。

(二)贷款调查。信用社接到申请人的借款申请后，对借款人的信用状况、资产负债状况、综合还款能力和发展前景等进行全面的调查和分析，并在调查分析的基础上对借款人进行信用等级评定。调查人员根据调查情况和信用等级评定情况撰写调查报告，形成明确意见，初步确定授信额度、期限和利率。

(三)贷款审查。信贷专管员（信贷副主任）负责对提交的农民住房贷款按规定进行审查，并提出明确的审查意见。

(四)贷款审议与审批。贷款审查小组对审查通过的农民住房贷款进行审议，审议通过后提交有权审批人审批；超出信用社审批权限的，经信用社有权审批人签署意见后上报县级联社，县级联社风险管理部门对上报资料进行审查，并提交贷款审查委员会审议，审议通过后交由权审批人审批并签署意见。

(五)贷款发放。

（1）签订合同。信贷人员根据审批意见与借款人、担保人签订借款及担保合同。需办理登记的到相关部门办理登记。信用社要与借款人在合同中约定，借款人在进行建房或购房时，应该首先使用自有资金，待自有资金使用完毕并经信贷人员对资金使用情况进行核实后，再将贷款发放给借款人。

（2）贷款发放。借款人到信贷专柜办理贷款。经办人员将贷款转入借款人在信用社开立的个人结算账户，严禁支付现金，并对借款人使用贷款的情况进行监督。

(六)贷后检查。农民住房贷款要认真执行贷后检查制度，在住房尚未竣工或尚未购买期间要有较高的检查频率，具体情况由县级联社确定。对于贷后检查贷款人应积极配合。

(七)贷款收回。

（1）对于采取等额本息、等额本金、按月还息，到期还本还款的，每月的还款日会计部门负责对个人住房贷款还款账户执行扣款。对未能扣收的款项打印清单，交客户经理进行催收；对于采取一次性还本付息还款方法的，客户经理要在贷款到期前通知借款人按时还款，贷款到期后未能及时还款的要进行催收。

（2）借款人可根据自己收入状况、资金情况随意提前部分或全部归还贷款。会计部门要及时将借款人还款情况通知县联社公司业务部门。

四、农民住房贷款的好处及意义

农民住房贷款实行“单独评级、单独授信、专款专用、灵活借还”的原则。农民在办理住房贷款时，一般不需要提供有效的抵押品，而是采取保证的担保方式。该产品是在中央不断推进社会主义新农村建设，农村居民自住房消费需求不断增长的背景下推出的，较好地满足了广大农民对于住房消费的信贷需求，填补了农民住房消费贷款的空白。

典型实例——临朐县冶源镇傅家李召社区是临朐县城附近的一个社区，该社区响应新农村建设的号召，积极归还村民集中居住，但是由于村民缺少购买住房的资金，很多村民对于买房是有心无力，了解到这一情况后，临朐县联社根据省联社、市联社的工作部署，推出了农民住房贷款业务，解决了社区居民的购房资金问题。很多村民纷纷表示，是信用社的农民住房贷款解决了他们的购房资金问题，否则他们不知要等上几年，如今农信社推出的农民住房贷款，不需要提供抵押物，只要找担保人就可以，还实行利率优惠。目前该社区共建设住宅楼13栋，已建成10栋，很多村民都已入住。社区居民的贷款额度大多在6万元至8万元，5年内还清，很好地满足了其购房需求。