《土地管理法》第8条第2款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。天津农村房屋转让协议案例分析：农民将房卖与外村人，法院判定转让无效。

老伴去世后，老太太与儿子一同将老伴留下的一套村里的房产卖与他人。数年后，老太太后悔卖房，便以购房者非本村村民，没有购房资格为由，诉请确认当年的买卖协议无效。日前，天津市东丽区法院审理后，一审判决支持了这一诉求。

秦某是天津市东丽区某村村民，其丈夫梁某于2005年9月死亡，留下了位于该村的一套房产。据秦某称，该房产登记在梁某名下，其子梁朔于梁某死后，在母亲秦某和妹妹梁琴不知情的情况下，于2008年与津南区农民钱某达成协议，以20万元价款将该房卖给了钱某。今年7月，秦某提出，钱某并非本村村民，没有资格购买该房，为此提起诉讼，要求确认梁朔与钱某签订的房屋买卖协议无效。

诉讼中，被告梁朔提出，原告母亲秦某与其一同与钱某签订了房屋买卖协议，该协议依法成立，所以请求驳回原告诉求。被告钱某也认为，其与秦某、梁朔签订的上述协议是自愿的，且已支付房款，房屋所有权理应归其所有，故不同意原告诉求。

查明事实后，法院认为，原、被告签订《买卖协议书》，原告及被告梁朔将登记在梁某名下的房屋卖与被告钱某，该买卖行为虽是双方自愿，但是住房宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据我国现行土地管理法律，宅基地使用权不得卖与非农村集体经济组织成员。本案中，原、被告签订的《买卖协议书》的买卖标的不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。被告钱某并非该房屋所在村村民，无法取得该宅基地使用权，故原、被告签订的《买卖协议书》无效。即使被告钱某支付了对价，但是该宅基地使用权的转让是国家所禁止的，被告不符合善意取得的相关规定，所以被告钱某的辩解理由不予采信。故原告要求确认原、被告之间签订的涉诉房屋买卖协议无效的请求，符合法律规定，依法准许。由此，法院一审判决原告、被告梁朔与被告钱某间就涉诉房屋签订的房屋买卖协议无效。据了解，关于购房款返还事宜，被告钱某可另行主张。