楼盘销售策划案关系到一个楼盘项目的巧手前景。这个得追溯到06年，红树湾是开发的比较早的一个小区，06年就已经开始开发，当时还没有万家丽北路和湘龙路，这里是长沙市和星沙相交地段，地理位置而言十分具有优势和独特性。而红树是一种比较稀缺、名贵的树种，所以我们以其命名，就是寓意红树湾小区在地段上的独特性。而湾的话，确实是有一种诗意的感觉在里边。

红树湾从06年就已经开始开发，想必前面已经有很多期项目了，现在推出的是第几期?能否给我们简单介绍下?

红树湾主要分为四期开发，前面三期的销售率达到了99%。除了几套160平米的尾房已经全部售罄。而我们即将推出的是第四期也是最后一期，就是预计在10月份开盘的第18号栋——红树湾·炫点特区。炫点特区封底时间大概在明年三、四月份，交房时间预计在明年下半年。

炫点特区听上去是一个很有活力的名字，这个项目主要针对的客户群体是--这也是这个楼盘销售策划案的灵魂。

炫点特区主要打造43—137平米的中小户型，主要针对的是年轻群体，楼盘整体概念是年轻、时尚、阳光。所以我们在楼盘命名上也更加注重时尚气息。

炫点特区主要有哪些卖点呢?

首先还是地理位置，炫点特区位于万家丽北路与湘龙路交汇处，现在万家丽路浏阳河大桥已正式通车，从火车站驱车不到15。其次，在户型设计上，我们的主力户型是中小户型，一房、两房的套数占了83%，这也是和前三期的一个不同，因为前三期是没有小户型的。我们项目还有一个主要的卖点就是三米三的层高设计，做房地产的都知道，一般的层高设计是在2.7到3米之间，我们把楼层设计提高三厘米，就等于舍弃了三千万的利润，而这完全是出于对业主居住舒适度的考虑。另外，考虑到业主停车的问题，我们项目在车位设计上也是很贴心，特地打造了两层车位。

无疑，炫点特区是一个极具优势和竞争力的项目，苏经理有没有制定具体的销售计划和销售目标?现在国家政策频繁出台，你觉得会不会带来什么影响呢?

计划肯定是有的。炫点特区预计在八月份开始广告宣传，包括报纸、网络以及行销方面的宣传。九月份开始会员卡的办理，再配合前期的广告，10月份正式开盘。我们的目标是在开盘一周内达到80%的销售率，年底之前全部售完。至于国家政策，无外乎就是两点，限购和限贷。因为我们并不属于长沙限购的五大区之内，所以限购的政策可以说是跟我们项目八竿子打不着。针对限贷而言，作为开发商，我们的资金是比较雄厚的，除了目前的红树湾·炫点特区外，我们还有别的项目在建，并且我们和很多银行都保持着很好的合作关系，包括中信、中国银行，工商银行等。而我们的主要客户群体则是长沙县周边的企业员工、本地居民，以及拆迁人群，这些群体都是以刚性需求为主，投资客比较少。所以，国家的这些政策对我们项目而言，并没有太大的影响。

最后，想请苏经理给我们谈一下房产策划的经验。

我是做销售出身的，那么楼盘销售策划案的至关重要性是显而易见的。所以我更擅长的是把握客户的心理，对于策划，太多的经验谈不上，我就讲一下我的看法。首先，要了解国家的政治经济状态以及国家的调控政策对房地产行业的影响;其次，因为我们是在长沙地区做房地产，所以就必须了解长沙地区的整体行情，为项目的前期定位，包括户型、面积、针对的客户群体以及广告投放做好市场调研;另外，还需要一个坚强的后盾，像公司的工程、物业、销售都要有专门的人负责。策划是一个比较泛的东西，它涵盖了很多方面，由很多的部分贯穿在一起的。但是从实在的角度讲的话，检验策划的标准就是销售的好坏，因为我们的目的无非就是更好更快的把房子销售出去，使资金尽快回笼。