天津预售商品房备案登记是非常重要的，下文为您详细讲解天津预售商品房备案登记的重要性。

根据合同法要约承诺的规定，商品房预售合同双方当事人经自愿协商一致在合同上签字或盖章后，合同即告成立。合同法第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定预售商品房合同成立后是否需要经过登记手续后才生效?《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发经营企业应当承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签订之日起30日内持商品房合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。从以上规定可以看出，预售商品房合同登记与房地产抵押不同，而与房屋租赁合同登记一样，并非合同的生效要件1。那么预售商品房合同登记的意义何在?本人认为，商品房预售合同登记通过对预购人与预售人之间的商品房预售合同公示，起到物权预先设定的作用。

预售商品房往往是处于尚未建成的状态，在有关部门竣工验收并确权之前，其法律上的所有权并未形成，显然商品房预售合同登记并不直接产生物权转移的效力。但预售商品房合同经过登记后，预购人所拥有的这种权利性质与一般的债权有何区别，预购人所拥有的这种权利性质应如何理解?这正是预售商品房合同登记的意义所在。目前有几种不同看法：一是认为这是一种浮动的不完整的所有权2;二是双重所有权中的一种所有权3;三是认为应当仍然是债权4等。这几种观点虽有一定的理由，但同时存在明显缺陷。关于种观点，标的物尚未形成，即所有权尚未形成，皮之不存，毛将焉附?何况根据物权法定原则，所有权尤其是不动产的所有权作为一种物权其产生、变更是基于法律规定，而且应当是稳定明确公示的，而这一观点使所有权处于浮动的不确定状态，而且无法公示排他，和不动产的基本属性不相符。第二种观点是基于英美法系的衡平法理论，即承认同一物可以同时存在法定式产权与衡平法上的产权5，这和我国采用的大陆法系一物一所有权的理论及不动产登记制度冲突，无法为我国立法所采纳适用。第三种观点忽视了预售商品房合同登记的公示排他的法律效力，将竟登记的合同与未登记合同效力放在同一效力基础上，明显无法有效保护预购人的权益，不可避免的会出现一房多卖等不利于交易安全的现象大量出现。

认为经过登记的这一合同权利性质和股权以及提单权利相似，是一种具有物权性质的财产请求权，但不同于一般债权，因合同公示后已经产生了排他的物权效力，而且对此可以设定他物权;具有一定物权的性质，但并非真正意义上的物权，因为标的物并未真正形成。

首先，由于预购人已经支付了全部或一定数额的购房款，而且预购人可以在一定程度上支配处分这种权利，包括赠与、放弃及转让、质押等，对尚未产生的标的物具有一定的支配性，而且可以设定他物权(如质押);其次，预售商品房合同经过登记公示后，预售人不得再将预售商品房另行出售、抵押或随意更改建筑结构等。《城市商品房预售管理办法》规定的登记备案程序除了便于行政监督管理外，更大程度上是为了将该交易公开化，避免在同一标的物上排除其他人重复交易另行设定物权等，具有明显的排他性。可见，这一合同登记行为实际上是对商品房预售合同项下的即将形成的房屋权属的一种预先设定，明显具有一定的物权特征，即尽管商品房预售合同属于债权合同，但由于登记后产生了一定物权预先设定效力，可以排他地对抗第三人及其它债权，而且在诉讼时效上也区别于一般的债权合同两年的诉讼时效，应当适当延长至四年6;相反，如果没有登记备案的商品房预售合同则并未产生物权设定的效力，只在双方当事人中间产生相应的债权效力，不能对抗其他第三人，而且对其设定他物权无效，如果预售人将预售商品房另行转让并办理了登记手续，预售人仅对预购人承担违约责任，不承担商品房交付义务。这样一来，经过登记的商品房预售合同与未登记合同明显的区别在于是否产生相应的物权预先设定的效力，这和目前我国司法实践中对预售商品房的处理原则也是一致的。这种预售商品房预先登记制度在德国等大陆法系国家都有相应的规定，我国也应相应地作出明确立法，确认这一预先登记制度，并对其法律效力--物权预先设定作出明确规定。