天津楼市6月大数据

环城、远郊市场活跃 滨海成交涨幅明显

经历了上半年“维稳”的主旋律，天津楼市在2017年6月迎来了一波小高峰，供求两端的成交量、供应量、开盘量齐涨。6月全市各区均有新增供应，其中环城四区供应占比最大，超5成。成交端，环城区域与远郊区县成交相对活跃，分别占比全市成交量的约4成左右。开盘方面，开盘量全面回升，实现年内首次同比上涨。

从2017年6月份天津商品住宅成交区域分布图可以看出，6月份最为活跃的两个区域是环城四区和远郊区县。从成交量上看，环城四区和远郊区县6月成交占比分别达到了47和32%，市内六区和滨海新区占比分别为6%和15%。

受各区域批准上市房源量的影响，新批房源主要集中在环城四区以及远郊区县，所以以上两个区域可售房源量可观、市场活跃，成交占比重较大。而市内六区和滨海新区批准上市房源量较少，区域内新房紧缺，成交占比重较小。

对比同年5月份的成交分布可以看出，环城四区、滨海新区成交占比上涨，分别涨5%和8%；市区及远郊区县成交占比同比下降，分别降-3%和-10%。

值得一提的是，滨海新区上月新增批准上市房源仅为107套，供小于求，所以上月成交占比较小。而6月新增上市房源1524套，在区域强大置业需求的带动下，成交占比大幅提升8%。新上市的全新房源也将消化区域内积压已久的购房需求。

6月新房市场供大于求 买方市场更趋理性

再来看看新房市场销供情况。随着调控的逐渐深化，上半年天津楼市逐渐回归理性，5月销供比首次跌破1。6月，天津商品住宅共成交11576套，批准上市套数17767套，销供比再次下跌，为0.65，可以反映出市场库存压力相对加大，买方市场更趋理性。

（备注：销供比——房产市场房屋的销售量与供应量之比。当销供比数值为1时，表示市场的供销比例平衡；市场价格表现平稳。当比值大于1时，表示市场销量大于供给，库存相应减少，房价有上涨的趋势；销供比数值小于1时，则表示市场供大于求，库存会随之增加。）

河东、静海、北辰库存增近3成 环城快速去化房源紧俏

再来看看各区的库存情况，6月份库存环比增量较大的为河东、静海和北辰，可售套数环比分别增加36.49、35.33%和29.15%。但是相应的出清周期分别在12.08、7.38和7.18，消化速度较快。

特别是静海和北辰两个区域，上半年有中骏云景台、融创御园、融创臻园等全新项目入市，正荣府、金地艺城华府等项目密集获销许、集中加推，为市场贡献了数量可观的全新房源；并且这些项目深受市场关注，每次加推去化率很高，所以库存消化速度较快，库存压力并不大。

纵观全市，环城四区出清周期均在5-8之间，是库存压力最小的区域。环城四区被视为价值洼地，品牌优质项目集中，价格更为理性，也使得刚性和改善需求更多的涌向环城区域。

市内六区出清周期相对较长，但是可售的房源量有限，这也注定了市内六区寸土寸金的稀缺性。

批准入市房源套数创新高 环比涨超5成

经历了上半年的“维稳”的主旋律，天津楼市在2017年6月迎来了一波放量小高峰，批准上市套数达17767套，环比涨52.1%。

从6月份天津各区域批准上市房源量可以看出，新批房源较为集中地出现在环城四区以及远郊区县，而市内六区和滨海新区放量略显不足，和平、红桥和汉沽无新批房源入市。

开盘量全面回升 年内首次同比上涨

据房天下数据监控中心统计，截止至2017年6月29日，天津6月累次37个项目开盘，同比发生小幅上涨，涨幅3%，这也是年内首次月度开盘数量同比上涨；6月累计开盘次数38次，老盘多开的现象在2017年内已经非常少见；开盘项目中共有7个全新项目，同比去年增加2个，今年上半年中新盘上市已经成为亮点。

从开盘区域方面来看，环城四区开盘量同比激增，同比增长120%，是四大区域中唯一同比上涨的区域；滨海新区依旧降幅最高，同比下降69.23%；市内六区对比去年减少3盘，但目前有不少全新项目正在亮相期，蓄力下半年强势“登陆”；远郊区域开盘量与去年基本持平。

环城四区全新房源密集入市 购房者可择机出手

从区域分布上来看，环城四区的新建商品住宅供应量仍居于首位。在2017年6月开盘的37个项目中，环城四区占据22席，占2017年6月开盘总量的59.46%；远郊区域紧随其后，共计6个项目开盘，占16.22%；市内六区有5项目开盘，占13.51%；滨海新区开盘数量最少，为4盘放量，占10.81%。

近年来，伴随中山路地块、思源道地块、白庙地块、建昌道地块、杨桥大街等几大地块的纷纷出让，河北区迎来了新的购房热潮。坐落于新中国第一台履带式推土机诞生地即6443原址之上的财富绿道丹庭项目，毗邻4大公园及众多重点大中小学。整体规划20万㎡城市综合体，涵盖低密住宅、高端商业、写字楼和精品公寓等多元业态。

优势：

1、牵手保利物业，提升项目的品质和附加值；

2、户型设计人性化，事无巨细；

3、中环内低密社区，1.97超低容积率；

4、自持商业，可以填补区域内商业空白；

5、紧邻地价4W地块，前景普遍被开发商看好。

不足：

1、周边老旧小区较多，项目房源量不足以满足周边改善需求。

财富绿道丹庭已于2017年6月10日开盘，均价约34000元/平米。加推洋房2#和4#，2#为11层到顶，2个单元；4#为8层到顶，4个单元。此次加推户型建面为90平米2居，90、125、132平米3居。

财富绿道丹庭预打造以洋房为主的高端低密社区，共6栋26-32层高层， 产品面积规划主推小户型产品，主力产品面积在84-93平米；9栋7-11层的洋房，建筑面积在90-136平米。最新开盘的2#为11层到顶，4#为8层到顶,户型建面为88-125平米2、3居，预计2019年11月左右交房。另有新品高层待售，主推建面84平米全阳2居、93平米通透2居,具体开盘时间和价格等信息待定。

建设银行、农业银行、国美电器、超市等生活配套与项目隔马路相望，还有健全的医疗配套天津市第一医院、天津市第四中心医院、红桥医院等。 天津外国语南普小学，第五中学、第三中学及多个市区级重点中小学辐射项目四周；另有天津工学院、天津美院、河北工业大学等重点高校，拥有丰富的教育资源，天津外国语南普小学也投入使用。距离项目五百米左右即可看到南普公园，拥有这样的公园配套，为老人以及孩子的外出娱乐提供了场所，景观也别有一番风味。

财富绿道丹庭地处河北区中心地带，座落于喜峰道上，原天津机械厂。项目所处地段虽然不处于繁华地带，但是出繁入静，出行公交较为方便。有多条公交路线连通，观光1路、18、22、610、632、803、878、610等。项目周边道路密集、交通便利，有多条公交线路通行。周边教育及医疗资源丰富，生活配套比较设施齐全。

小区的西侧，即高层11#、13#、15#临近的位置，有项目自身规划的商业配套，可以解决这片区域商业缺失的现状，形成未来河北区又一个重要商圈。洋房6#临近的位置自建幼儿园，周边有绿化带使得小区与马路隔开，形成隔音层，将使得业主的入住体验更为良好。

中储城邦栎树湾位于北辰区天允道以北、南仓道以南、新峰路以西、高峰路以东，目前项目在建中。2015年11月，中储以11亿底价摘得南仓道地块，成交楼面价约6238元/平米。2016年3月3日，中储又以8.63亿元拿下顺义道北侧地块，成交楼面价约6194元/平米。两个地块紧邻，中储双响炮格局正式成立。

优势：

1、央企大盘，品质有保证。

2、中储全国性企业总部将设立在北辰区，后期入住更放心。

3、绿城物业，具有国家一级资质。

4、大体量，共分三个地块，产品类型丰富，包含了高层、洋房、别墅产品。

不足：

1、项目最先推出的楼栋临近淮河道快速路，快速路过往车辆较多，或造成一定的噪音污染。

2、地铁在建中，通车时间待定。

3、周边某大型商场在建中，开业时间待定。

据了解，中储城邦栎树湾所在的地块，出让土地面积107118.3平方米，包含住宅用地86428.4平方米、商业金融业用地3466平方米和17223.9平方米的公园景观用地，并且住宅用地建筑面积不能超过172856.8平方米。 业主的居住舒适度成为了项目极大的亮点，高绿化、低容积、品质物业等问题都被考虑在内。首开的A2地块25栋楼中，只有5栋高层，其余皆为洋房产品，容积率仅为1.6，低于整个小区的总容积率。中储城邦栎树湾选择中建一局作为承建商，社区车位配比1:1，并且是全地下车位，保障了业主的安全，至于物业公司，将选用百强企业绿城物业。

另外值得一提的是，首开的这个A2地块处于整个一期的中间位置，正对社区大门，左右两边都是社区的景观带，左手边为玫瑰走廊、水系景观以及儿童游乐区，右手边是图书馆、规划公园，而在产品方面，A2地块高层数量是最少的，洋房产品占多数。

中储城邦栎树湾位于北辰区的原天重机械厂范围内，且临近淮河道快速路和东外环两条速路，紧邻京津公路主干道，距离中环线直线距离1.8公里，属于天津市政府重点打造的北部新城。但是项目公交配套相对落后，目前只有一趟公交743路。据介绍，项目西侧的高峰路未来将打造成为一条直接连接外环线的快速道路，未来交通路网还是值得期待的。

距项目2公里左右为天穆居住区，老社区集群，商业、交通及医疗发展相对成熟，距离项目1公里左右为北辰红星美凯龙，华润万家超市、东方之珠、南仓小学、南仓中学等，能够满足业主日常所需。项目自带商业配套，包括一期25户沿街商户，三期大型的商业配套，但都是较为长远的规划。就目前地块来看，周边仅有一个银泰家居和一个加油站，配套稍差。

中储城邦栎树湾，一期首开A2地块，预计首开5栋，其中2栋高层23层到顶，主推建面90两室和110三室，另外3栋洋房，5、6层到顶，1梯2户，有电梯，建面140平米，产品包括高层、洋房、小高层、叠拼，首开一期最快18年底19年初交房。从沙盘图可以看出，项目最先推出的楼栋临近南仓快速路，楼栋与道路之间具有一定距离，快速路过往车辆较多，或造成一定的噪音污染。不过，最先开盘的产品会在价格上具有一定优惠，利弊同在。

6月下旬，许久不见全新盘的东丽地区一个全新盘悄然亮相，这就是融创融园，在津滨大道的北侧，紧邻着快速路。融创融园总建筑面积约30万平米，集平墅、小高层、大高层于一体。目前21-24层到顶高层产品，户型面积为96/114㎡（建筑面积）三居，高层均价为25000元/平米。

优势：

1、价格便宜，性价比高

2、户型多样

不足：

1、周边暂无轨交

2、不带装修

说到融创融园的价格，都免不了和融创另外一个项目融创城去做比较，都是在津滨大道旁，都是融创的产品。融创融园的高层产品价格在25000元/平，小高层为30300元/平。而目前融创城的均价在33000元/平，小高层的价格在30000元/平，洋房的价格在33000元/平，平墅的价格在36500元/平。一路之隔为何价格差距这么多，主要是产品不同，融创融园是毛坯，而融创城是带装修的产品。至于如何选择，就看购房者的喜好了。

融创融园的产品主要是7层，15层，21层，24层的产品，密度比起融创城北苑较高。第一次加推的北苑产品为2-4#和6-8#，共6栋楼，第二次是5#，9#，10#，12#共计4栋楼。加推的楼座都在地块的东侧位置，都是高层产品，小高层产品目前还未对外开售。

配套上来看，融创融园更借助老牌成熟居住区万新村以及增兴窑的配套。而且项目自身也自带商业，目前商铺也已经对外销售。万新村周边学校，市场，超市都非常完善。增兴窑片区同样成熟，有居然之家、公交总站、菜市场等足够满足购房者的日常生活。沿着津滨大道再往西走就是万达商圈和爱琴海商圈，吃饭、购物娱乐都不在话下。

交通方面，不像融创城一样，地铁四号线就在津滨大道的南侧一侧。融创融园周边目前没有看到有地铁口，如果想乘坐地铁，可能要翻越津滨大道，接驳到地铁站的公共交通目前还没有规划。公交方面，北苑周边最近的公交站是电表厂站，有2路;327路;341路;368路;368路高峰车;666路;819路;819路高峰线，公交方面还是选择很多的。

随着以后地铁的建设，周边的人口会越来越密集，而价格自然也不会同日而语。此次开盘的价格，确实很有吸引力，对于自住和投资都是个不错的选择。

经过十五年的发展，如今的太阳城板块，已经成为河东父老眼中的老牌居住区——衣食住行都非常方便。 在这15年的辗转腾挪之中，太阳城项目扮演者重要的领衔角色。正如罗马不是一天建成的，太阳城板块今天的繁盛也不是一蹴而就的，在路劲太阳城的带动之下，老太阳城板块一扫当年萧条混乱的局面，收获了不少新的价值点。

如今在天津提起路劲太阳城，恐怕已然无人不知无人不晓。环内大盘、配套齐全、产品多样等太阳城的优势关键词，也早已深入人心，路劲太阳城几乎已经成为打算置业河东、东丽的购房者们的必看项目。

优势：

1、港企开发商开发，前期已入住，口碑较好。

2、河东老牌居住区，配套完善。

3、公交、地铁等公共交通丰富。

不足：

本次开盘主推中小户型，虽然对于购房能力有限的客群来说，总价容易控制，但同时不得不面临的就是，户型布局上的局促感。

路劲太阳城地处市内六区，但周边鲜有在售新盘，版块内新房供应量明显不足，但周边购房需求还是一个较为旺盛的状态。一般情况下，在这种供小于求的市场氛围内，新盘通常会给出一个比较高的价格，借以筛选客户。但是路劲太阳城加推价格在29200元/平左右，周边户型、环境等要素都比较不错的二手房整体价格都已经徘徊在24500-29500元/平的区间了。

同时，距离路劲太阳城2公里左右（直线距离）的新房项目，就连东丽区的公寓产品，均价都已经18000元/平的价位了。路劲太阳城不足30000元/平的均价，真算得上是良心价了。

在“以地段论英雄”的房地产市场中，地段始终会是购房者判断项目的首要参考要素，相对较好的地理位置，在某种程度上代表着一个楼盘在当前生活品质方面，能够为业主提供哪些优势或便利。

路劲太阳城位于河东凤山道与贺兰路交口，隶属于市内六区，市内六区所涵盖的教育资源、配套优势，至少在目前的环境下还是优于其他区域的。

而太阳城板块的公共交通的发展，也是非常迅速的，当年的太阳城甚至连一条准时准点的公交线路都难以找到，早期居民每天憷头的就是出门上班、购物。公交车站相距居住地甚远，想打车时等不到一辆出租车，更别提地铁了。

而如今地铁2号线屿东城站的开通运营，业主们出行效率的提升显得尤其亮眼。地铁2号线屿东城站在快速路边上，距离靠里的路劲太阳城（金旭园）约1.5公里。项目周边两大公交总站，十余条公交线路，使得贯通市内六区变得更加方便，给业主出行提供了便利。

另外周边的快速路能直通滨江道、小白楼（但早晚高峰一般都会堵车，不过早晚高峰哪里都堵车）。

河东太阳城板块整体开发较早，凤山商业中心、喜悦广场等大型购物中心，引进了餐饮、休闲娱乐、儿童早教等多业态商家，板块南部有菜市场、公交总站、第八中学，北侧的快速路对面有华润万家，直线距离均在1公里以上，步行前往会略有困难。

不过区域内部基本有个自行车就哪里都可以到了，早晨有早点，晚上有24小时的麦当劳，出门能坐公交也能坐地铁，周围有十几个已经入住的小区，居住氛围还是比较不错的。

开发商路劲地产成立于2003年，为全国知名房企。往期开发的产品口碑一直不错，路劲也一直秉持港企一贯的风格，非常务实，因此虽然太阳城版块整体开发周期长，体量大，但目前小区周边配套已经基本兑现，餐饮娱乐设施都具备，居住体验及便捷度还是能够基本保证的。此外，项目物业为开发商自持物业，对于业主生活的关注非常高，社区内部经常会组织邻里活动，或是为业主提供物品转让的机会和通道，无形中也是业主的日常生活变得更加和谐。