优化商品房预售资金监管，这是今年4月29日中共中央政治局会议研究经济工作时提出的要求。时隔半年多后，有了实质性结果。

2022年11月14日晚间，银保监会、住建部、中国人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

简明地说，这个通知的核心是房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款。通知直指的就是当前房地产市场的两大核心问题——保交付和偿还债务。

用保函置换预售监管资金的办法，今年4月份南京就推行过。不同的是，这一次是全国层面推进，具有很强的政策和市场引导效应。我们认为，这是对形势新的变化抵近市场解决问题的一种务实精神。房地产市场无论是宏观调控还是具体方向的治理，最需要的就是务实精神。保函置换预售监管资金的办法，将会解决预售资金的使用效率问题，对房地产企业而言，可以说是获得了很大的解放，对促进房地产市场平稳健康发展，则是意义重大。平心而论，无论是经济发展，还是企业运营，资金使用效率的好坏，很多时候决定成败和生死。

管好而不管死，这是房地产预售资金监管已经呈现出来的新姿态，无论是现在，还是未来，正确把握其辩证关系和工作尺度，是各个监管部门须持有的根本遵循。预售资金此前出现的种种问题，并非没有相关规则，从监管主体、政府指导、多方监督、保障建设等方面，不少地方都作出了规定，问题在于，预售资金依然频发被挪用的现象，导致楼盘烂尾或者是停工，无法交付，以及拖欠建筑商、供应商款项等问题，直接暴露了监管的“牛栏关猫”“无牙老虎”“各管一段”等尖锐问题，反映出了“非不能也，实无为也”。

回到当前化解房地产“保交付”和纾困企业问题，毫无疑问，最直接有效的措施就是提高预售资金的使用效率了。房地产从短期来看，预售资金对市场和企业极端重要，说是“一招活全盘”一点都不为过，当前要加大力度发挥其一手防风险，一手稳企业稳楼市的效用。

中国古人说：不谋全局者，不足以谋一域；不谋万世者，不足以谋一时。一个行业，如果不能为国家进行长远谋划，如果缺乏从大局的角度去谋虑，即使获得了成绩也是片面的、短期的。这些年，房地产行业和经济学界最常说的一句话是：房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口。就当前及将来而看，可以说，房地产发展短期看预售资金监管，中短期看“两集中”，中长期看“三条红线”。这在搞发展和治理工作中应当正视，并且超前做出最优的制度安排。