回马枪!市场数据说话 市区2.0时代如何炼成

来源:房天下 2017-06-09 07:00
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摸着良心说,大部分生活在天津的同志们都有个“市区情结”。不管是天津“土著民“还是“外来客”,拥有一套市内六区的房子,成为了每个在天津买房人的梦想。然而兜兜转转许多年,你手里的毛爷爷还是那个毛爷爷,而市六区早已不是当年的市六区了。

进入2017年,天津市区迎来高端产品的集中爆发,以金地、仁恒、金茂、沧州天成、保定隆远等为代表的各大房企高端系产品相继深入天津城市中央,纷纷秀出了自己的 “王牌”:金地平山印、仁恒公园世纪、海河金茂府、天津天成、紫金府等项目集中亮相。值得关注的是,这些新项目大部分都为品牌房企旗下的高端系产品,且是首次在天津落地。

土地稀缺引燃高端住宅市场 市六区洼地被填平

如果说回溯至2年前,市区新房市场上还有一部分价值洼地,如观锦、振业名邸等一大批均价1万出头的刚需项目,100万出头就能到手80平米左右两室,住市区还能算是“有奔头“。眼看着这些刚需项目纷纷宣告售罄,整个市区新房市场面临着房源紧俏的局面。

从库存上看,5月份市内六区库存环比增量不大,与去年同期相比库存降幅明显。而除了南开、和平出清周期较长之外,其他区域出清周期均在7个月左右,房源相对紧俏。

截至2017年5月,天津市内六区批准上市套数984套,共成交898套,基本上是有一套卖一套的节奏。

面包卖的好,面粉自然也更加抢手。市中心的地块日益稀缺,导致土地成交价跃然纸上。自2016年以来,天津土地价值水涨船高,入市的多宗住宅用地,从南开区到河北区,楼面价轻松突破2万,最高的甚至超过5万,尤其是占尽地利的市内六区,已经妥妥的成了高价地的聚集区。

近期成交的南开区双峰道地块,楼面价56095元/平米;河北区天泰路地块,42443元/平米以及36744元/平米的和平区大沽北路地块,楼面价再次提升一个量级。市中心高端-豪宅化,已成为不争事实。

可以说经历过市场的洗礼,刚需被无情的挤出市六区,高端甚至豪宅项目真正确立了主流地位。随着打破楼面价的“土豪”项目们逐一揭面,被“镀金”的市区即将完成从1.0到2.0时代的华丽转型。

所谓的市区2.0时代,可以从以下几个市场“新”表现来诠释:

1、“新”板块:传统刚需住区接棒

早几年,天津房价的高点绕不开和平、南开等热门板块:南京路板块、水上公园、奥体板块……商业与生态环境的优越使它们成为知名房企争相扎根的重点区域,更成为不断刷新区域最高售价的存在。以鲁能公馆、復康路十一號等项目为代表,成功的构筑了天津豪宅第一版图的坐标。

而从2016年开始,市区的高价地开始呈现外扩的趋势,高端住宅不再是南京路、水上等板块的“专利”,河北区、河东区、红桥区等传统刚需住区接连扛起了高价的大旗。

市区已经亮相或即将面世的新项目或新地块中,有5个项目位于河东区(其中地块3个),4个项目位于河北区(其中3个地块),1个项目位于红桥区。另外,南开区、和平区各有4个、河西共2个全新项目或地块。

再来看看土地价值,以河北区为例,天泰路津北勤2017-020地块,楼面价高达42443元/平米,而天泰路另一地块同样拍出33441元/平米的高价,光楼面价就甩周边老小区好几个吨位。可以想见的是,这些新地块待项目亮相之际,售价保守估计在4万甚至5万+量级。

相对来看,和平、南开等热门板块土地越来越稀缺,产品类型逐渐成熟,留给项目的空间也越来越有限。而河北区、河东区等区域高端、豪宅项目不多,未来项目则有更多的可能。这些新板块也将是市区2.0时代引领区域成交量价走势、乃至全市高端住宅价格潮流的重点区域。

2、“新”面孔:新晋房企借势进津

近期集中亮相的市区高端项目,除了深耕天津多年的融创、首创、天房等品牌房企和本土房企,也看到了一些新晋房企的面孔,像金茂、启迪协信以及河北房企沧州天成和隆基泰和,他们都选择拥有优越地理位置的市区,作为首次进驻天津的“突破口”。

市区稀缺的土地使其成为各大开发商争夺的焦点,而板块不断拔高的地价,一定程度上也催生了开发商做高端产品的条件。2.0时代市场需求的改变,也给这些新晋房企做“豪”产品充分的信心,促使其争相引入高端产品系。

3、“新”概念:追求高附加值 精工细作

追溯到天津最早的高端市场,基本由本土开发商开发,毛坯交房,产品打造上还是粗线条为主,购房者购买的主要是地段价值。而后在国内一线开发商纷纷抢滩天津的背景下,市区出现了真正的高端产品。除了占据城市核心位置、坐享便捷交通和成熟配套、更加精致的产品打造、升级的配套标准之外,市区2.0时代的高端豪宅往往自带商业,在地段上也拥有更高的“含金量”,在为业主提供居所的同时,还营造了商业圈、商务圈、生活圈。

像首次进驻天津的隆基泰和紫金府,将打造全生命周期多变户型,社区每户采用带热回收的新风与排风双向换气装置,中央空调系统,分室控温。同时也是河北区第一个全wifi覆盖社区;卫津南路之上的融创181,将打造成具有酒店化服务配置的住宅产品,享受全方位的生活与服务;河西核心位置的金地平山印,是金地旗下名仕高端系列产品首次落地天津,总户数仅302户,涵盖宽景平墅、双拼别墅及高层公寓等产品,配备高标准的精装,同时自持物业“荣尚荟”,业主将享受到终身制专家级特供服务。

精工细作、追求高附加值,或许是未来市区高端豪宅市场发展的趋势。而这些被“镀金”的高端产品能否经受住市场的考验、成为真正的“试金石”,还需要时间的验证。

紫金府 [普通住宅,花园洋房]
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    楼盘地址:河北建昌道与群芳路交口
    评分:4.11分(59人点评)    论坛:363条帖子
    400-890-0000 转 839575

    紫金府项目由隆基泰和集团倾力打造,隆基泰和集团是集地产开发、商贸物流、清洁能源于一体的环首都新型城镇化优质运营商,创立于1995年,是京津冀协同发展的主力军,隆基泰和20年来精心打造众多住宅项目,形成集刚需居住、改善居住、品质居住为一体的产品体系,致力于为不同类型的客户提供多元化居住体验。 2016年隆基泰和成功竞得建昌道板块的首宗出让地块,经过近一年的沉淀和积累,隆基泰和将旗下优质产品系——紫金府带入天津。依托政府对建昌道板块宾水宜居休闲区的高度定位,紫金府将被打造成为绿色节能生态范本。

    未来隆基泰和将继续深耕天津区域,为天津带来更多的品质人居! 紫金府项目依托建昌道板块发展,地铁环绕,交通便利,周边配套醇熟,经过前期不断的对产品的研讨以及对市场的调研,特别推出全生命周期产品,高层高层99-137平米,洋房135-155平米,满足各阶段人群的居住需求。

    效果图

    作为天津少有的星级绿色建筑,紫金府主打生态、健康、节能、环保。紫金府将绿色建筑唯有所用,旨为打造一座可以畅快呼吸的生态之地。同时倾力打造四重风情园林,一步一景,为业主提供自然优美的社区环境。

    紫金府售楼处实景图

    紫金府售楼处实景

    紫金府售楼处实景

    紫金府力求打造具有人文关怀的全生命周期多变空间,移动墙将三代五口,三口之家、四口之家及二人世界的多重需求交融空间中来。

    项目采用户间隔声体系,使室内更加静谧,将自然采光面积达到90%。作为天津为数不多的绿色标准建筑,社区每户均采用带热回收的新风与排风双向换气装置,既能够呼吸到经过滤后的新鲜空气,又不会失去影响温湿度的舒适性。同时,中央空调系统,分室控温。同时项目也将打造成为河北区第一家全wifi覆盖的社区。

    紫金府沙盘图

    隆基泰和紫金府项目地处北中环RBD,项目将绿色宜居,人文悠然、高知齐聚的特性很好的展现诠释。紫金府所在之地,正在成为集休闲、居住、交通、教育为一体的生活标志版图。

     

    * 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
    标签: 风向标
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    网友评论
    价格:3  地段:5  交通:5  配套:5  环境:4

    这个楼盘价格待定,周围好像没有其他住宅小区,希望等这个楼盘入住后,小区的生活氛围能逐步改善。

    2018-10-21 09:39:50 来自 PC 回复(0) (0)

    价格:4  地段:4  交通:4  配套:5  环境:3

    这个楼盘价格待定,70年产权的房子,使用年限久,投资的话后期升值好出手。

    2018-10-13 17:16:51 来自 PC 回复(0) (0)

    价格:4  地段:5  交通:5  配套:4  环境:5

    我是真想买,可是真买不起,就算卖了老破小,剩下贷款也不少。老百姓难,开发商也难,不上不下的,另外对城市发展也大为不利,总这样也不是个事,不知今后发展趋势是什么样,人民安居的路该走向何方,只能观望。

    2018-10-05 09:22:33 来自 iPhone客户端 回复(0) (0)

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