主题：京津新城别墅价格必将补涨而且大涨--兼论天津别墅价格为何超低

--兼论天津别墅价格为何超低

京津新城别墅区的房子交房入住已经满十年以上了，自入住以来，鬼城的帽子戴了就没有摘下来过，一方面是写文章发帖子的人不了解情况，其实新城在春夏秋的入住率在30%-40%，装修过的房子比率还更高一些；

另一方面，也确实是入住率和配套设施不高，导致人气不旺。

我在上海干过一段时间，在北京的多个别墅区入住过或者打过球，对他们的别墅入住率之高人气之旺是羡慕嫉妒恨。大家随便在网上搜一下，八达岭距离北京有多远，但八达岭脚下的别墅人气和价格，天津这边真是没法比。

一、天津的别墅为啥入住率低价格低？

天津郊区的几大别墅，包括京津新城、万科东丽湖、团泊湖，入住率都不是很好，

我以为主要原因如下：

1、 根本原因还是天津的富人太少，富人在整个天津居民中的比例太低。这个比例其实与天津在全中国的经济地位是相符合。

北京的常住居民和流动人口加起来近3000万，其中的大富大贵居民何止300万，不要说高级官员，单是名记者、名医生、名律师、名演员、上市公司老总及高管，北京有多少别墅他们就能消化掉多少别墅。

虽然有些富人因为自己工作或小孩上学等原因可能暂时不能去住别墅，但有许多别墅拥有者把他们在外地的父母接来北京，安置在别墅里入住，所以北京的别墅群个个不缺人气。

2、 上海是全中国的经济中心，长三角经济发达地区的龙头大哥，又有海量的外国高管，所以上海的别墅也是人丁兴旺。佘山的别墅距离上海的南京路差不多有50公里以上的距离吧，一到周末，外国人全家又是烧烤又是球类的户外运动，又是另一凡风景。

3、 天津的富人比例少，而有钱的人吧却特爱买闹市中的豪宅。 一直以来天津房地产公司开发的市中心豪宅，比如南京路周围、和平区中心或者南开区、河西区的富人区，豪宅卖的特别火，也许这与天津的富人走出去少眼界不开阔有关。

真正的有钱人谁爱住市中心的高楼啊，堵车、噪音、雾霾……这哪是有品味有阅历之富人的选择？

好不容易有富人买了郊区的别墅，但是因为天津的富裕阶层发达起来没几年，岁数都还年轻，所以事业还得继续照看，小孩还得上学，所以别墅就那么整年整年的空着。

京津新城的房子是2004年第一次开盘的，一期购房的业主，我认识的至少有五六位，都是这类情况。

其中一位是内蒙的小伙子在天津开公司，就是把父母从外地接来住在别墅里，可惜这样的好业主太少了。

二、未来1-3年天津别墅的前景分析

现在北京上海的别墅，基本都得在千万以上，好的都得过亿，

就连成都这样的西南区域中心城市，好别墅都在数千万上亿，

所以天津的别墅现在还处于价格的洼地，典型的地板价格（不对，应该是地下室价格）。

随着天津第一批富裕人群（60后、70后）渐渐开始退休入住别墅，天津的别墅入住率和人气必将兴旺起来，价格自然也会水涨船高。

具体到京津新城别墅，距离天津40公里，距离北京不到100公里，随着天津本土业主的入住，随着京唐（山）高铁和京津第二高铁（设有京津新城站）的开通，价格肯定还会大幅度补涨。

京津新城的独栋别墅，拿“顺园”来举例，房本面积250平米，花园500平米，目前的市场售价在300-400万，跟北京的别墅价格（像样一点的都2000万以上）相比，根本就是白菜价格呀。

所以奉劝京津新城的业主们，都捂在手里近十年了，千万别再卖了，卖掉手中的别墅，你肯定会踏空，肯定会后悔！！

我再分析一下天津的整个楼市前景：

最新的土地成交价格，地王被南开区双峰道地块（金地房地产公司）夺得，总价近48亿楼面价格近5.6万，房子盖好后，售价肯定在10万+，相比较京沪杭的房价，2016年的天津的房价只是在补涨。

未来的2-3年，天津市区楼房10万+的会有一大批。

市区的楼房都要过10万/平了，京津新城的独栋别墅（250平的房间+500平的大花园），1000万一套的价格只能说是合理，就这面积，就这距离北京不到100公里的位置，北京富人就不包括了，

单单是北京的白领金领小康们，1000万一栋的天津独栋对他们来说不能说是白菜价，

至少会认为很超值，趁着没有补涨到位赶紧出手。

（但愿我这个帖子不被北京的有识之士看到，不然他们结伙来抢购，倒是我的罪过了。）

先发几张南非的别墅，赫曼努斯小镇，距离大城市开普敦有一个小时的车程。

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以上四张照片是挪威的普通民居，期待我们京津居民能早日住上这样无雾霾的郊区房子。

顶一下。

别墅不同于普通住宅，只能是大富大贵人家的奢侈享用——请看京津新城的居住代价：每年物业费超过万元；购房资金如果是300万，每年的利息损失在10万以上，如果你以大几百万、上千万的代价购房，利息损失会更高；另外，别墅是第二居所、并不是常年居住，尽管这样，您不会以为每年只花三两万就能维持开支吧？以上指出已经以每年至少15万了。动辄几十、上百万的装修家具支出，大多不能通过售楼补偿。

 可以看出，居住别墅的花费是相当大的，中产之家根本不能承担。

 那么，通过将来别墅升值出售是不是可以弥补支出、甚至大赚一笔呢？起码在天津、石家庄、唐山等绝大多数华北大城市是难以实现的，这里根本没有短时间别墅价格骤然上涨的空间，只有在廊坊的香河、大厂，市场久被压抑、又猛然对北京这样吞噬力无限大的庞然大物敞开，才可能出现三五年里3000变两万的奇迹。

 京津新城，醒来吧！你已经昏睡了十年！投资性购房人是不会来这里的，因为在别处他们有更多的机会。

（续5楼）据了解，山东沿海、辽宁沿海地区大量开发的别墅项目，鲜有保持价格年年增长，5-8年价格翻番的，市政配套同时期也都没有出现颠覆性的改善。这和普通住宅的境况形成鲜明的对照。

类似现象说明：京津新城的凄冷是纯别墅类项目的通病。而目前，似乎还没有有针对性的治疗方法。

我爱人是宝坻人，我也算半个宝坻人；我从事房地产十余年，一直有一个别墅情结，因为以上原因，我对京津新城颇感兴趣，对其现状和未来感到忧虑。欢迎同道中人交流探讨，为家乡宝坻出一份力。qq 2903498404

 您说的是实情，但是购买别墅的人，要么是退休后自己住，要么是第二居所，属于度假和改善型的房产。别墅定位的毕竟是高端人群， 物业费等肯定要高。 至于有人说没有菜市场、公交、地铁配套导致人气不旺，我觉得是思路的问题。请问买别墅的人谁会主要依靠公共交通出行呢？

 京津新城已经被憋屈了这么长时间了， 好日子应该是快了。 你要是喜欢京津新城，又是自己真有需求，建议出手拿一套吧，不要等到人气旺了再出手，那时候价格也上去了。老话说得好：要烧冷灶。假设你现在购买房子花费400万，五年后再购买花费500万， 多出100万就太亏了（400万北京五年的利息可没有100万）。

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婚纱摄影和爱好创作的，有不少拿新城当背景。

凯越酒店也是一大景。