“轨道交通+物业”破解 运营死循环

1863年，为了解决交通堵塞问题，英国建设开通了“伦敦大都会铁路”。这成为 上首条地下铁路。50年后， 在全球野蛮生长，像蓬勃生长的须根，在地下不断蔓延。然而，在 网罗全球交通的同时，却面临“造血”不足的问题——很多城市 亏损严重， 不得不为之背负沉重的财政包袱。

“轨道交通+物业”模式示意图

但港铁创造了自己的独特模式“轨道交通+物业”，成功破解了 运营死循环。港铁的模式是，在新铁路沿线， 给予港铁“土地发展权”，对地块进行总体规划。港铁按照该地块建 前的估值，向 支付地价。土地转让完成后，港铁一方面兴建铁路，同时在 沿线与开发商合作发展商业及居住等物业，港铁与开发商约定分成的方式，以获得相应。以港铁的经验来看， 沿线的物业都会因 的综合效应而 。物业 后，港铁公司再将物业价值提升所获得的利润，用于 兴建新铁路或为轨道日常运营提供财政支持。在这个模式下 不用补贴 ，更可从沿线土地开发获益，有明显财政效益，同时也可为社会带来可持续的生活方式，促进经济发展，形成合理有效的良性循环。

多种合作方式并存，积极探索内地特色“港铁模式”

“轨道交通＋物业”可以追溯到上世纪70年代，当时，香港人口快速增长，但基建不到位，房屋严重短缺，交通更是拥挤不堪。 为解决交通问题，决定兴建全新的地下铁路。另外，为了缓解金融危机带来的冲击， 决定以商业原则经营铁路，以铁路上盖及周围的土地发展来提供所需资金，“轨道交通+物业”应运而生。

目前内地正处于城镇化快速发展时期，与香港的城市发展历程有许多相似之处，但也有许多不同之处，比如，轨道建设、运营主体与物业开发、管理主体分离，轨道规划与土地规划缺乏前期的统一规划、开发和管理，难以实现协同效益。因此港铁进入中国内地之后的模式探索更倾向于“轨道＋社区”的“TOD”发展模式，同时商业模式也扩充到PPP（公私合营（北京 四号线、十四号线、和杭州一号线））、BOT（建设-运营-移交（深圳 4号线））和O&M（运营及维修专营权（北京 大兴线））三种。

深圳港铁•天颂项目实景

2009年，港铁公司与深圳 签订了关于港铁 4号线的特许经营协议，完全引入港铁的“轨道交通+物业”经营模式，独资建设及运营龙华线。龙华线于2011年6月16日全线开通，营运表现于2014年也超越了期望指标。同时港铁也拿下了龙华车辆段上盖物业的一期地块，打造了港铁•天颂项目，真正做到了 上盖。这是“轨道交通+物业”模式在国内的首次运用，为土地综合利用、轨道交通可持续发展提供了借鉴和示范。